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A chi si devono rivolgere coloro che intendono informarsi sulla compravendita della "nuda proprietà"?
Come per tutte le cose che richiedono attenzione, l'indicazione classica è quella di farsi consigliare da persone specializzate in tale settore, le nostre Agenzie Immobiliari affiliate, contraddistinte dal nostro marchio registrato sono seguite di continuo da uno staff tecnico che si occupa esclusivamente di tali pratiche immobiliari.
La compravendita della nuda proprietà di un immobile è un'operazione particolarmente delicata che richiede da parte del mediatore immobiliare tutta una serie di conoscenze sia di carattere giuridico che fiscale per garantire agli interessati la conclusione di una trattativa "trasparente".
Evitare, quindi, il Fai-da-te.

A quanto può arrivare lo "sconto" per chi acquista?
Determinante è l'età del venditore, più elevata sarà la sua età e minore risulterà lo "sconto" per l'acquirente, e determinante è anche il numero di persone che si riservano il diritto di abitazione, pur con la dovuta cautela, possiamo affermano che si può acquistare con un ribasso sul prezzo di mercato oscillante fra il 20 e il 50 per cento.

Una volta ceduta la nuda proprietà, il venditore mantiene il "diritto di usufrutto" sull'immobile. Cosa significa?
Il codice civile stabilisce che l'usufruttuario ha il diritto di godere della "cosa" altrui ma deve rispettarne la destinazione economica. L'usufruttuario, oltre che a utilizzare direttamente l'immobile, potrà anche affittarlo a uso abitativo ma non potrà mutarne l'uso adibendolo, ad esempio, all'esercizio di un'attività professionale.

Chi deve pagare le spese di manutenzione dell'immobile?
Le spese di manutenzione "ordinaria" sono a carico dell'usufruttuario, mentre quelle "straordinarie" sono di competenza del "nudo" proprietario.

Chi deve pagare le imposte sul "reddito" dell'unità immobiliare?
L'Ire sulla rendita catastale dell'immobile e l'Ici (cioè l'imposta comunale sugli immobili) devono essere pagate dall'usufruttuario.

Chi partecipa alle assemblee condominiali: il "nudo" proprietario o l'usufruttuario?
L'usufruttuario esercita il diritto di voto quando, nell'assemblea condominiale, si discutono affari che riguardano l'ordinaria amministrazione ed il semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

E quando all'ordine del giorno dell'assemblea condominiale sono previste deliberazioni relative alla manutenzione "straordinaria"?
Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio, il diritto di voto spetta al "nudo" proprietario.

Dopo l'effettuazione della vendita della "nuda" proprietà, cosa deve fare il venditore per un corretto svolgimento della vita condominiale?
Dovrà tempestivamente comunicare l'avvenuta cessione della "nuda" proprietà dell'immobile all'amministrazione condominiale.

Qual è la base imponibile ai fini del calcolo delle imposte sull'atto di compravendita?
La base imponibile è costituita dalla differenza tra il valore della piena proprietà e quello dell'usufrutto.

Come si calcola il valore del "diritto di usufrutto" e della "nuda" proprietà dell'immobile?
Questi valori variano in funzione dell'età dei beneficiari, il nostro staff tecnico è a completa disposizione per tali richieste.

Come si determina il prezzo della "nuda proprietà" di un immobile?
Nella formazione del valore economico della nuda proprietà di un'unità immobiliare incidono tutta una serie di fattori che vanno dall'età del venditore, al numero di persone che si riservano il diritto di "usufrutto", per finire ai classici indicatori per la determinazione delle quotazioni immobiliari (stato di conservazione dell'immobile, sua ubicazione, ecc.ecc).

Il rispetto della "destinazione economica" dell'immobile, comporta vincoli per l'usufruttuario?
L'usufruttuario, oltre che a utilizzare direttamente l'immobile, potrà anche affittarlo a uso abitativo ma non potrà mutarne l'uso adibendolo, ad esempio, all'esercizio di un'attività professionale.In pratica, l'usufruttuario può essere considerato un "proprietario a termine".

Quali sono le riparazioni "straordinarie"?
Il codice civile indica quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.

L'usufruttuario deve, in qualche modo, contribuire all'onere finanziario sostenuto dal "nudo proprietario"?
Dovrà corrispondere al proprietario, durante l'usufrutto, l'interesse legale delle spese sostenute dal proprietario per effettuare le riparazioni straordinarie.

Se l'usufruttuario non paga le spese condominiali di sua competenza, l'amministratore condominiale può presentare il "conto" al "nudo" proprietario?
No. In linea di principio va rilevato che il "nudo" proprietario non può intervenire, in sede di voto, quando l'assemblea condominiale affronta argomenti collegati alla manutenzione "ordinaria". Pertanto, qualora l'usufruttuario risulti moroso, l'amministratore condominiale potrà esercitare i diritti del condominio promuovendo esecuzione forzata sul diritto di usufrutto che, come stabilisce l'articolo 2810 del codice civile, può essere ipotecato.

È opportuno che l'acquirente ponga qualche vincolo alla possibilità di affittare l'appartamento da parte dell'usufruttuario?
Sì. Per cautelarsi da eventuali sgradite sorprese, come quella di trovarsi alla morte dell'usufruttuario un inquilino indesiderato che, in possesso di valido titolo (cioè di un contratto) con data certa, ha diritto di continuare la locazione per la durata contrattuale stabilita, comunque non oltre cinque anni dalla cessazione dell'usufrutto, potrà concordare con il venditore al momento dell'acquisto della "nuda" proprietà, l'obbligo da parte sua di comunicare le eventuali intenzioni di cedere l'usufrutto o di locazione e la conseguente possibilità di esercitare un diritto di prelazione.E' prassi sostituire, per tale motivo, il diritto in commento con quello di abitazione che, a differenza del diritto di usufrutto, consente soltanto al beneficiario di tale diritto di abitare una casa limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia (art. 1022 Cod. Civ.). Tale diritto e preferito dall'acquirente in quanto, diversamente dal l'usufrutto, il diritto di abitazione non può essere ceduto, ne l'immobile concesso in locazione a terzi. Le disposizioni relative all'usufrutto si applicano, in quanto compatibili, anche al diritto di abitazione.

È applicabile il sistema di "valutazione automatica" degli immobili che permette al contribuente di dichiarare all'ufficio del registro valori che non possono essere rettificati anche agli atti di cessione della "nuda" proprietà di un immobile.
Certamente. Il sistema di valutazione "garantita" si applica anche alla compravendita della "nuda" proprietà di immobili iscritti in catasto con attribuzione di rendita.

E qualora l'immobile non risulti accatastato?
Al verificarsi di questa ipotesi, gli interessati potranno avvalersi del sistema di valutazione "garantita" facendone esplicita richiesta nell'atto di compravendita.

Ma quanto vale l'usufrutto vitalizio?
Il fisco, ai fini del calcolo delle imposte sul trasferimento della nuda proprietà, da una tabella con dei coefficienti (Tabella del valore comparativo usufrutto nuda proprietà rapportata al nuovo tasso legale del 2,5%, in vigore dal 01/01/2012.)

Calcolo del valore del diritto reale di usufrutto

L'usufrutto vitalizio dura fintanto che vive l'usufruttuario e, quindi, il suo valore si calcola applicando un determinato coefficiente (relativo all'età dell'usufruttuario) al risultato del ragguaglio del valore della piena proprietà del bene considerato con il saggio legale d'interesse. Perciò l'usufrutto "vale" quanto più l'usufruttuario è giovane: empiricamente.

ETA’ DEL BENEFICIARIO 
(anni compiuti)

COEFFICIENTE

Da 0 a 20

38

Da 21 a 30

36

Da 31 a 40

34

Da 41 a 45

32

Da 46 a 50

30

Da 51 a 53

28

Da 54 a 56

26

Da 57 a 60

24

Da 61 a 63

22

Da 64 a 66

20

Da 67 a 69

18

Da 70 a 72

16

Da 73 a 75

14

Da 76 a 78

12

Da 79 a 82

10

Da 83 a 86

8

Da 87 a 92

6

Da 93 a 99

4


Ad esempio: dato 200.000 Euro il valore della piena proprietà e in 51 gli anni dell'usufruttuario, si ha che: 

- l'usufrutto vale:
200.000 x 2,5% x 28 = 140.000 Euro

- la nuda proprietà vale (specularmente):
60.000 Euro

Nella tabella qui sotto, è possibile vedere che l'usufrutto di un 51enne vale il 69% del valore della piena proprietà.

ETA’ DEL BENEFICIARIO 
(anni compiuti)

COEFFICIENTE
Interesse 1,5%

VALORE DELL'USUFRUTTO
IN %

VALORE DELLA
NUDA PROPRIETA'
IN %

Da 0 a 20

38

95

5

Da 21 a 30

36

90

10

Da 31 a 40

34

85

15

Da 41 a 45

32

80

20

Da 46 a 50

30

75

25

Da 51 a 53

28

70

30

Da 54 a 56

26

65

35

Da 57 a 60

24

60

40

Da 61 a 63

22

55

45

Da 64 a 66

20

50

50

Da 67 a 69

18

45

55

Da 70 a 72

16

40

60

Da 73 a 75

14

35

65

Da 76 a 78

12

30

70

Da 79 a 82

10

25

75

Da 83 a 86

8

20

80

Da 87 a 92

6

15

85

Da 93 a 99

4

10

90

L'usufrutto dal punto di vista fiscale.
La costituzione dell'usufrutto è un atto di trasferimento immobiliare soggetto all'imposta di registro 7% (3% in caso di prima casa) applicata al valore del diritto reale di usufrutto calcolato come sopra.

Il reddito dell'usufrutto concorre a formare il reddito complessivo del soggetto ai fini IRPEF (vedi art.85, co.2, e art. 54 del DPR 917/1986).

L'ICI è a carico dell'usufruttuario. Non sono soggetti passivi ICI il nudo proprietario (C.M. 27.05.99, n.120/E; C.M. 07.06.2000 n.118/E).

Il vantaggio fiscale.
Poichè con l'acquisto della sola nuda proprietà si sottopone a tassazione l'immobile per un valore ridotto. Nell'esempio precedente la base imponibile è 60.000 al posto di 200.000.








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